2019年1月18日，由中国写字楼网及COMIN中国建筑运营管理研究院联合主办的千人“中国写字楼行业发展峰会（2019）—智慧管理与精准运营”正有条不紊的筹备中。

结合当前的峰会进度，我们向行业同仁们汇报：中国五大超高层建筑的高层们即将联袂聚首，既富高度且含深度的“高”端会晤即将精彩纷呈。

哪五大超高层齐聚COMIN中国行业峰会？

（排序不分高高低不论先后）

一、中国尊

二、中国国贸

三、深圳平安国际金融中心

四、上海环球金融中心

五、香港中银大厦

以上这五大超高层楼宇的资产运营与管理的高层即将于2019年1月18日与业内同仁们共同深度探讨关于商务楼宇的智慧管理与精准运营的专业价值力量背后的故事。

借此良机，我们与行业同仁们共同走近超高层建筑，一窥内象。超高层建筑，一般定义为40层以上或高度100米以上的建筑。超高层建筑建筑设计，通常会有个敏感高度，即在40层(大约150米)左右，建筑物的超长尺度特性会引起建筑设计概念变化，这种变化将会促使建筑设计师必须提出有效的设计对策，不断调整设计观念，以适用于建筑的未来运营与管理需求。

超高层建筑作为一个城市乃至一个国家的发展程度的象征，不仅能使大面积建筑的用地大幅度缩小，极大地解决城市的拥挤问题；还可以利用建筑内部的竖向和横向交通，缩短部门之间的联系距离，从而提高效率；同时超高层建筑建筑是新技术的应用摇篮，再者远离地面会有较好的通风、较高的空气质量品质以及不错的视野景观等。总之，超高层建筑的设计更要求与后期运营的契合，超高层建筑的后期运营则更讲究与效率为伍。

一栋栋的超高层办公建筑，不但为都市的办公提供舒适高效的场所，同时也往往成为该地域的地标建筑，超高层建筑的“高”处所在，除了“恐惊天上人”的海拔之外，更重要的是其内涵的“高度”几许。

超高层建筑的“高度”有几何？

1.施工要求有“高度”

首先，由于超高层建筑建筑的高度之高与体量之大，要求支撑超高层建筑建筑的地基必须达到足够的强度，所以超高层建筑建筑多采用“持力层嵌入微风化岩层”的深基础。

其次，超高层建筑地下室深度大、层数多、面积大，对于建筑功能要求更高，既要解决综合性难题较大的人防面积建造问题，又要解决在施工过程中的结构抗浮问题。

再次，超高层的建筑结构形式复杂，需要综合考虑抗震、抗风及后期使用结构的经济性等多种因素，加之建筑装饰工程难度技术也会相应提高，对于抗风压及风、水、气的密闭性要求很高。

2.结构系统选择有“高度”

超高层建筑结构可供选择的结构形式较多，较为常见的结构形式包括：钢筋混凝土框架-核心筒结构、钢筋混凝土框架-剪力墙结构、钢框架-钢筋混凝土核心筒结构、钢框架-支撑结构、混合结构、巨型结构等。可供选择的楼盖体系包括：钢混凝土组合楼盖、钢筋混凝土梁板楼盖、钢筋混凝土预应力楼盖等。

从理论上讲，处于地震设防地区的超高层建筑应该遵循体型简单、规整的原则，在建筑平面和立面上尽量规则。不过，优秀的超高层建筑都能够将良好的使用功能、完美的体型和立面与合理的结构布置很好的统一起来。

超高层的结构选择，需要综合考虑各种因素：

1）充分保障建筑设计的要求，满足建筑外部形象和内部空间的设计要求，满足功能对结构形式提出的要求，尤其是金融机构对内部空间的要求。

2）充分考虑结构成本，这其中不仅仅要考虑结构建造的成本，还要考虑结构空间占用带来的面积损失成本，上部结构自重带来的地基和基础成本，以及建造周期缩短或增长带来的成本。同时，还应当考虑建成后使用期内的结构维护成本。

3）充分考虑施工建造的可行性，要考虑材料采购和招标的便利性，施工工艺的成熟性、建造工期的可控性、现场施工的安全性等。

3 . 垂直交通设计要求有“高度”

如果说建筑结构是超高层建筑的骨骼，那么垂直交通就是让建筑充满活力的血脉，而现代电梯的发明和运用，促成了建筑向高层建筑物的转变，使人们的活动空间从地面扩展到了高空。高层办公建筑的垂直交通系统设计—电梯，无疑是垂直交通的生命线，承载着日常成千上万办公人员及外来访客的出入上下。

超高层建筑与其他建筑之间的最大区别，就在于它有一个垂直交通和管道设备集中在一起的、在结构体系中又起着重要作用的“核”。而这个“核”，决定着超高层建筑的空间构成模式。这种空间构成，需要综合平衡采光、节能、运营、维护、公摊等因素，让不同业态的核心筒实现上下协调统一、运力高效，是超高层建筑设计的难点，也是一般商务楼宇们很值得学习的地方。

4 . 供电安全性和稳定性很具“高度”

作为超高层建筑，安全性是供电系统设计最需要注意的地方，其次是供电可靠性。在配电系统的设计上，需考虑多回路供电及备用发电机组的配置。因超高建筑的高度，变配电室可考虑设置在塔楼中部的楼层，以减少低压配电的损耗。备用柴油发电机可设置于地库层，再经变压器降压至低压配电，保证配电至塔楼的高层。

在超高层建筑的配电系统上，供电距离、电缆的长度、电缆大小的适当调整以及安装时的施工工艺很具专业高度。

另外还需要特别注意的是，超高层建筑遇到强风时，可能会出现左右晃动，有一定的摇摆度。因此，在上升主干线的设计上要考虑将电缆连接铜母线槽配电，以减低超高层建筑物在摇摆时对铜母线槽接驳组件位置的拉扯压力，减少发生故障及维修的机会，也相对地增加了主干系统的寿命。

建成后，在电气设备的空间安排方面要有可调整的空间。为了让业主获得更多的使用空间，在排布电缆和竖井方面要尽量减少转换竖井和缩小竖井等所占用的空间，以便提供出更多的空间给业主使用。

5.消防系数有“高度”

超高层建筑高度高，功能复杂，消防灭火立足于自救。消防给水设计是超高层建筑设计的一个重要环节，供水方式的选择也是其中的关键。需要综合临时高压消防给水系统、高压消防给水系统进行消防供水考量。

超高层的高层建筑，对于防火、控火、耐火的材料选择较一般楼宇更加严格。建筑工程中使用防火材料、防火构件、防火配件，装修工程中采用不燃、难燃性建筑材料，易燃易爆场所强化通风，设置防爆电气，使用不发火地面等。

控火，一是把火灾控制在初始阶段，包括安装火灾自动报警、自动灭火系统，进行早期探测和初期扑救；二是把火灾控制在较小范围，在建筑物平面和竖向划分防火分区和防烟分区，在建筑物之间留有适当防火安全距离，切断火灾蔓延途径，减小成灾面积，便于紧急实施救援。

耐火，则要求加强超高层建筑结构构件的耐火稳定性，使其在火灾中不致失效。

6.运营管理要求专业“高度”

在后期运营过程中，超高层建筑的管理难度更大，对专业要求更高。主要包括以下几个关键因素：

人流动线规划与垂直交通运输、紧急疏散和事故对策、外立面保养和维护等。相同体量的建筑物，超高层的底层占地面积会比较少，因此必须采取与其他类型建筑不同的人流动线划分方式。

而人流动线最重要的部分就是垂直交通，在超高层建筑里，它主要涉及到垂直电梯的配备设计标准、选型、数量、速度、分区形式等。

超高层建筑，由于人流比较多，需要采取不同形式来进行人流分流。与一般建筑物采用楼梯来作疏散用途的做法不同，超高层建筑会通过设置避难层和消防电梯作为紧急疏散措施。在设置避难层时，则要做到约每15 层设置一个避难层，并确保有充足的后备电源，从而保证事故发生时的正常运作。

超高层建筑经常会有比较特殊的外立面形状与结构，如不规则/扭曲外立面和双层玻璃幕墙，这样的外立面清洁保养要比一般建筑的外立面复杂得多，比如双层玻璃幕墙内外幕墙的清洗，吊篮数量、清洗时间、清洗频率、同时工作的吊篮数量等的选择、幕墙日常维修及吊篮的储存等要求都较高。

综上，超高层之所以备受世人的瞩目，不仅仅是因为他们存在的物理高度，更大意义上是因为他们承受了一般商务楼宇项目所难以承受的前瞻的设计、专业的建造、以及严苛的运维管理难度。超高层的“高端”对话，值得我们所有行业人士们驻足与倾听。

文章来源：中国写字楼网（中写网）