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外国投资者为何对中国商业地产重燃兴趣
2019-07-11 远行地产
九龙山
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外国投资者再次开始在中国购买商业地产,未理会价格泡沫和美中之间的贸易争端,而是关注中国日趋成熟的国内市场和长期增长前景。

根据Real Capital Analytics的数据,今年第一季度来自美国、瑞士、巴林和新加坡等国家的机构投资者净买入了价值27亿美元的中国商业地产。

这是自Real Capital 2007年开始统计这一数据以来的单季最高外国投资者购买金额。外国投资者的这一兴趣也表明,他们的态度较2013年至2018年间大部分时间的情况发生了逆转,当时这些投资者是净卖家,他们纷纷抛售中国的写字楼、商场、仓库和其它类型的商业地产。

很多投资者曾被他们认为的房地产泡沫吓到了。分析师表示,政府批准向中国买家提供的廉价融资激增也导致很多海外公司转身离去,他们认为本地投资者享有不公平的优势。

投资者和分析师表示,外国投资者重燃的兴趣表明,他们押注于中国消费者和本地企业日益上升的影响力以及帮助创造了公平竞争环境的监管变化。

中国官方收紧了对地方房地产开发商、保险商和其他国有企业的贷款,以减缓信贷增长,并降低债务对金融体系构成的潜在风险。在政府切断廉价融资渠道之后,一些过度扩张的中资开发商不得不出售房产。

瑞士私募股权投资公司Partners Group AG的董事总经理Rahul Ghai表示,这为外国投资者进入并进行交易创造了一个独特机会。

今年3月份,Partners Group和启城投资(Ascent Real Estate Investors)等机构组成的财团收购了北京中关村的一个办公与零售综合大楼。总部位于上海的启城投资是近期自凯雷投资集团(Carlyle Group)分拆出来的一家公司。中关村是一个科技中心,被称为中国的硅谷。

该财团以13.4亿美元收购了鼎好电子大厦,这是北京市有史以来金额最大的外资房地产收购交易之一。

塔博曼与本地零售商王府井集团合作在郑州和西安建造和运营两家购物中心,这两个购物中心都在2016年开业。

虽然外国投资者过去四个季度中有两个季度都是中国的净投资者,但许多全球投资者仍倾向于远离中国市场。在一些人看来,中国政府的新政策都不够深入。他们还担心中美贸易争端加剧的连带后果。这场争端已导致许多外国科技、农业和制造企业搁置在中国投资的决策。

一些投资者认为房地产价格太高了。中国不提供现成的商业房地产收益率数据,不过投资者常常把土地价格作为一个替代性指标。自2009年以来,北京土地均价上涨了近九倍,上海土地均价上涨了逾三倍。去年,上海土地价格上涨至超过4,000美元/平方米,创下历史新高。

中国的高速经济扩张也有所放缓。中国公布的数据显示,去年国内生产总值(GDP)增长了6.6%,相比之下,2010年中国GDP增速达10.4%。面对经济减速,中国当局采取了减税措施并放松了货币政策,藉此刺激内需。

不过,进军中国市场的投资者现在表示,鉴于中国经济日趋成熟且政府官员采取行动吸引海外资本,他们将采取长线策略。举例来说,上海和其他一些城市已经在某些房地产用途划分上松绑限制,使其成为对外国投资者而言更有利的投资目的地。

南卡罗来纳州查尔斯顿Greystar Real Estate Partners的首席执行长Bob Faith说,美国科技公司可能担心中国竞争对手获取它们的专利技术,而房地产投资者通常没有这方面的顾虑。

他表示:“我们和谷歌不一样,我们没有商业机密,将来还会有其他企业能够从我们的实践中学习经验并持续发展。”

Greystar及其合作伙伴最近完成了一只专注中国市场的基金的首轮融资,筹得4.5亿美元,该基金将在中国主要城市投资租赁住房。该基金最初将把重点放在上海,第一个项目位于中山公园附近。

其他美国大型投资者在零售地产领域和中国消费者日益增长的财力方面看到了机会。麦肯锡公司(McKinsey & Co., Inc.) 4月份的一份报告显示,2012-2018年,全球奢侈品消费增长的一半以上来自中国,同时预计目前到2025年,中国将贡献全球新增消费支出的65%。

黑石集团(Blackstone Group L.P., BX)旗下一家子公司2月份收购了塔博曼购物中心公司(Taubman Centers Inc., TCO)三家亚洲购物中心50%的股权,其中两家在中国,还有一家在韩国,该交易价值4.8亿美元。

塔博曼与本地零售商王府井集团股份有限公司(Wangfujing Group Co.)合作在郑州和西安建造和运营上述两家位于中国的购物中心,这两个购物中心2016年开业。通过出售这些物业股权来帮助偿还债务的塔博曼表示,中国购物中心销售额正实现两位数百分比增长。

来源:华尔街日报



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