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三季度中国写字楼市场承压 二线城市租金普遍下降
2019-11-01 远行地产
京广桥,朝外,呼家楼 朝阳门外大街甲6-2032
金台夕照,呼家楼,东大桥站 层高3.0m 朝阳区
8.00元/m²/天 起

2019年第三季度,受国内外经济不确定性因素影响,全国办公楼市场继续承压,租赁市场呈利好租户局势。在一线城市,企业持续对搬迁及扩租持谨慎态度,高性价比项目更受市场青睐。在北京,大型、稳健型企业正充分利用当前市场中更为灵活的租金和条款,寻求办公面积的升级。在上海,成本较敏感的公司持续迁至非中央商务区,或同板块内租金更低的项目。

二线城市也受到来自整体市场环境影响,多数城市面临租金下行压力。尽管如此,成都和重庆表现依然抢眼。在三季度,成都办公楼新增供应短期回落,需求表现稳健,银行与在线教育等科技企业季内表现活跃。整体市场空置率进一步回落,再创近年历史低点。在重庆,办公楼市场租户升级需求集中释放,拉动整体空置率进一步回落至十年来新低。

科技类企业需求保持稳健,金融行业仍有亮点

科技类企业需求增长仍然稳健,本季度多个城市均录得大面积租赁成交。数个TMT租户积极在深圳寻求面积,特别是高性价比的前海片区。在上海,科技新媒体企业在非中央商务区内继续引领租赁需求。

金融行业的增长受大环境影响有所放缓,但仍具亮点。银保监会在2018年底下发的《商业银行理财子公司管理办法》开始影响市场,数个银行已成立新的子公司,并在北京、深圳积极寻求面积。来自金融业开放的利好政策也预计为市场带来新的需求。

需求压力加大,供给持续入市

本季度,中国主要城市办公楼市场波动明显。其中,四个一线城市的净吸纳总量为45.1万平方米,明显少于新增供应总量(96.3万平方米)。其中北京净吸纳量为-1.6万平方米,是自2000年以来首次出现的负值。本季度,深圳迎来供给高峰,新增供给占四个一线城市的60%以上。

相比一线城市,中国主要二线城市在2019年第三季度的新增供给仍保持低位。仲量联行跟踪的16个主要二线城市本季度新增供应为27.2万平方米,虽然部分城市空置率创过去5年内的历史新低,但市场的空置面积绝对值依然较高。本季度重庆、西安和南京表现抢眼,这三座城市贡献了主要二线城市约60%的净吸纳量。

一线城市整体租金调整显着,二线城市普遍租金下降

本季度,四个一线城市租金继续下降,其中北京租金下降幅度最小,环比下降0.8%。而广州紧随其后,环比下降1.5%。较小的供给压力使得这两座城市租金表现保持稳定。

在上海,楼龄较长的项目租金降幅则更为明显,业主为留住现有租户,在续租洽谈时给予了更灵活的租金让步,本季度租金环比下降1.7%。深圳市场租赁活跃度有明显减弱,部分财富管理公司出现退租,由于空值压力加大,业主继续以租金优惠政策吸引租户,全市录得环比租金下降5.1%。

在仲量联行跟踪的16个二线城市中,大部分城市租金基本保持持平或小幅下降趋势。

来源:仲量联行

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